Основным условием прибыльности в гостиничном бизнесе является профессиональный менеджмент, благодаря которому отель обеспечивает клиентам надлежащий комфорт при минимально возможном уровне расходов. Но не все собственники гостиниц или апартаментов имеют возможность самостоятельно вести бизнес: кому-то не хватает времени, кому-то опыта или желания. Как правило, в таких случаях применяют схемы доверительного управления отелем, когда всеми вопросами менеджмента занимаются подготовленные профессионалы.
На кого рассчитана услуга доверительного управления
Наиболее часто этим инструментом пользуются инвесторы, которые готовы вкладывать средства в отельный бизнес, но не рассчитывают делать его основной сферой своей деятельности. Даже небольшая гостиница представляет собой достаточно сложный комплекс, в котором необходимо поддерживать чистоту, следить за исправностью мебели и оборудования, искать сотрудников для обслуживания номеров и контролировать их работу, оплачивать коммунальные счета, заниматься маркетингом для привлечения новых клиентов и т.д.
Если собственник не хочет или не умеет заниматься этим самостоятельно, то в рамках доверительного управления гостиницей он может переложить организационные обязанности на управляющую компанию (УК). Услугами таких фирм охотно пользуются не только инвесторы, но и те, кто, к примеру, унаследовал отель после смерти родственника или приобрёл его в пакете с другими предприятиями. Управляющей компании передаются права по осуществлению административно-хозяйственной деятельности, а её вознаграждением становится оговоренная доля прибыли.
Законодательная база
Основным законодательным актом, регулирующим правовые отношения собственника и управляющей компании, является Гражданский кодекс, а точнее – статья 1012 ГК РФ. В соответствии с прописанными в ней нормами стороны заключают договор, согласно которому собственник передаёт УК права на ведение хозяйственной деятельности, но не право владения имуществом. Это очень важно: компания имеет право управлять гостиницей, но не становится владельцем. При этом собственник сохраняет право на получение прибыли от эксплуатации, но обязан отчислять оговоренную часть этой прибыли управляющей компании, которая, собственно, и ведёт учёт доходов и расходов, оплачивает счета, перечисляет государству положенные налоги и т.д.
Как правило, договор заключают на определённый срок, который не может превышать пяти лет. По истечении этого срока соглашение продлевают либо расторгают. Для доверительного управления отелем открывают отдельный банковский счёт, а в его бухгалтерский баланс не входит другое имущество владельца или УК. Собственник имеет неограниченный доступ к документации, касающейся ведения дел в гостинице, т.е. может в любое время проверить, насколько успешно УК ведёт дела от его имени. Важным условием, обеспечивающим безопасность сделки, служит обязательная государственная регистрация договора.
Плюсы и минусы доверительного управления
Для собственника передача гостиницы или апартаментов в доверительное управление является достаточно привлекательным шагом, поскольку позволяет:
- получать стабильный доход от эксплуатации своего имущества;
- освободиться от обязанностей по управлению отелем;
- сохранить время и силы для решения других бизнес-задач, больше отдыхать и проводить время с семьёй;
- получить возможность для проживания в другом городе или даже в другой стране.
Государственная регистрация договора служит гарантией соблюдения прав собственника и выполнения управляющей компанией своих обязательств. Со своей стороны, УК тоже не остаётся внакладе, поскольку расширяет свой бизнес и получает ещё один источник поступления прибыли.
Однако следует помнить, что объёмы поступлений от эксплуатации отеля уменьшатся, поскольку за свои услуги УК возьмёт причитающуюся ей долю. Кроме того, манипуляции с бухгалтерской отчётностью могут существенно перераспределить доходы в пользу управляющего – значит, необходимо будет периодически проводить аудит отеля.
Контролировать придётся буквально всё, так как временный управляющий, например, может сократить расходы на обслуживание отельного оборудования, что приведёт к его быстрому износу. Доверительное управление гостиницей всегда сокращает доходы собственника. Кроме того, далеко не всякий объект для этого подходит. Экономические расчёты показывают, что такие схемы приносят прибыль только при эксплуатации крупных отелей, не менее чем на 70 номеров.
Методы управления
В настоящее время существует несколько управленческих стратегий, которые используются в отельном бизнесе:
- непосредственное управление – собственник занимается всеми делами самостоятельно;
- доверительное управление отелем через УК – все обязанности переданы управляющей компании;
- франшиза – собственник становится частью крупной сети, которая предоставляет свой бренд и некоторые услуги в обмен на часть дохода;
- автоматизированное управление – собственник сам ведёт дела с помощью автоматизированной компьютерной системы.
Предлагаем ознакомиться с таблицей, которая поможет сравнить перечисленные управленческие стратегии по основным параметрам, чтобы понять преимущества и недостатки каждого метода.
| Непосредственное управление | Доверительное управление | Франшиза | Автоматизированное управление | |
| Доходы | Всю прибыль получает собственник | Собственник получает только часть прибыли в виде пассивного дохода | Собственник получает только часть прибыли | Вся прибыль достаётся собственнику |
| Расходы | Только непосредственные расходы на содержание отеля, зарплату персонала и т.д. | Помимо текущих расходов, необходимо отдавать часть прибыли управляющей компании | Текущие расходы существенно увеличиваются из-за необходимости оплачивать франшизу | К текущим расходы добавляется небольшая абонентская плата за пользование системой PMS, расходы на оплату труда персонала снижаются |
| Управление | Собственник должен управлять всеми бизнес-процессами лично | Собственник не управляет деятельностью отеля, но при желании может периодически контролировать действия УК | Отель находится под управлением правообладателя бренда, собственник только осуществляет текущую деятельность | Собственник управляет отелем при помощи системы PMS, которая существенно упрощает и облегчает ведение бизнеса |
| Риски | Высокий риск ошибок из-за отсутствия управленческого опыта | При отсутствии контроля возможны неправомерные действия со стороны УК | Минимальные риски благодаря вхождению в сеть франшизы | Минимальные риски благодаря автоматизации бизнес-процессов и улучшению контроля |
| Наиболее подходящие объекты | Небольшие семейные гостиницы или апартаменты | Крупные отели не менее чем на 70 номеров | Отели и гостиницы, отвечающие условиям франшизы | Любые гостиницы, отели, гостевые дома, апартаменты, хостелы и др. |
Как видим, с точки зрения соотношения доходности и рисков оптимальной стратегией является самостоятельное ведение бизнеса с использованием современных компьютерных технологий. Разработанная специально для гостиничного бизнеса PMS-система многократно повышает управленческие возможности и снижает риск ошибки из-за человеческого фактора. Кроме того, благодаря автоматизации сокращается численность персонала, улучшается качество учёта и планирования. Однако для тех, кто предпочитает пассивное получение дохода, доверительное управление гостиницей остаётся наиболее удобным вариантом, несмотря на существенные ограничения по доходности и окупаемости проектов.
ведущий специалист по маркетингу и медиа-коммуникациям
Мы используем