Представьте объявление:
«Цена 1,5 млн рублей.
Наработанная клиентская база, раскрученный сайт, высокий рейтинг на Букинге. Лояльный арендодатель и соседи. Штат полностью укомплектован и готов остаться с вами. Ежемесячный пассивный доход 100-200 тыс рублей.
Срочная продажа в связи с переездом!»
Вот такие объявления я периодически вижу на Авито, Циан и других площадках. Давайте подробно разберём все подводные камни и выясним, стоит ли покупать готовый объект размещения или же лучше сделать свой собственный с нуля.
- Вообще это не продажа, а переуступка прав аренды помещения вместе с имеющейся в нем мебелью. По сути покупаете старые кровати, матрасы и пошарпанную кухню.
- Смотрите условия договора аренды, он должен быть долгосрочным (5-10 лет) и зарегистрирован в Росреестре. Собственники часто идут на уловки, чтобы не платить налоги и договор заключают на 11 месяцев, а по истечении срока делают новый.
Мне предлагали однажды объект с краткосрочным договором и продавец уверял, что уже несколько лет работает с собственником по такой схеме и волноваться совершенно не о чем. А потом я узнал, что пару месяцев спустя у арендодателя поменялись планы и он отказался продолжать сотрудничество. Полтора миллиона улетели бы в трубу.
Но, честно говоря, и при долгосрочном договоре с вами могут расстаться, только это займёт немного больше времени.
- Не ведитесь на низкую цену, скорее всего последний нормальный ремонт был там лет 10 назад и вам придётся потратить еще как минимум миллион-полтора, чтобы сделать конфетку)
- Сложно проверить реальные показатели по выручке и загрузке за прошедшие периоды. У многих таких объектов серая бухгалтерия на основании рукописных журналов или файла в экселе.
Есть и особо ушлые продавцы, кто искусственно завышает показатели, создавая фиктивные брони в шахматке задним числом.
- Ни за что не покупайте хостел в подвале, в цоколе и в жилом фонде. Раньше закон не запрещал работу таких объектов, и некоторые из них умудрились дожить до наших дней. Возможно владелец хочет его как можно скорее «слить» и выручить хоть какие-то деньги, пока хостел не закрыли.
И даже если в помещении большие окна, но в строительных документах оно числится как цоколь, то вас всё равно рано или поздно закроют.
- Обязательно наличие пожарного выхода.
При открытии уведомлять пожарную инспекцию не требуется и некоторые недобросовестные предприниматели этим пользуются. Ближайшая проверка, если не будет жалоб, придёт нескоро, а за это время можно успеть заработать и быстренько продать «готовый бизнес».
И здесь даже страшнее не проверка пожарными, а возможный несчастный случай, за который вы можете понести уголовную ответственность.
- Частая ошибка — недооценка сложности гостиничного бизнеса. Подход «тёщу посажу, она будет всем заниматься» заведомо провальный. И даже если вы сами много раз проживали в гостиницах, это пока не делает вас профессионалом в данной сфере.
Особенность малых средств размещения, что с них спрашивают как с больших, а по сути все задачи на одном человеке. Многозадачность как у осьминога (Octopus от Bnovo))
- Пассивного дохода не будет! Будет очень много операционки 24/7. От вас потребуется постоянное полное погружение в процесс. И если доход и будет, то лишь только «активный».
Я не верю, что кто-то в здравом уме будет продавать прибыльный бизнес с малым сроком окупаемости. «Такая корова нужна самому». Поэтому отнеситесь критически и досконально всё проверьте.
Для себя я вижу единственный вариант покупки готового объекта:
Хорошее помещение приходится порой искать очень долго и если вам попался требующий вложений запущенный объект в таком помещении, то нужно этот вариант обязательно рассмотреть.
Если видите, что локация отличная, аренда тоже, вступайте в переговоры. От «готового бизнеса» вам понадобится лишь потенциально прибыльное помещение, в котором вы выбросите весь хлам и создадите с нуля свой хостел/отель мечты.
В гостиничном бизнесе с 2010 года. Работал в отелях Hilton (DoubleTree by Hilton Novosibirsk) и Marriott (Novosibirsk Marriott Hotel), в новосибирском офисе Booking.com. С 2019 года является совладельцем Why not Hostel Novosibirsk, а также курирует e-commerce в отелях Алтая, Астрахани, Териберки, Белого моря.
Мы используем