В статье разберем, кому подходит самозанятость, какие действуют ставки и лимит дохода, как оформить договор аренды, что учитывать при посуточной сдаче, субаренде и аренде части квартиры.
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?
Да. Налог на профессиональную деятельность (НПД) применяется к доходам от передачи имущественных прав на недвижимость, если речь идет об аренде или найме жилых помещений. Право собственника сдавать квартиру в качестве самозанятого закреплено в п.3 ч.2 ст.6 Федерального закона от 27.ноября 2018г №422. К жилой недвижимости относятся квартира, комната и жилой дом.
НПД подходит физическим лицам и ИП. При этом плательщик НПД не должен иметь работников по трудовым договорам.
Ограничения
Под НПД не попадает сдача нежилого помещения. Если объект имеет статус нежилого фонда, речь идет уже о другом виде дохода. Поэтому офисы, гаражи, склады, коммерческие площади и апартаменты, имеющие статус нежилого фонда, под этот режим не подпадают. Норма содержится в ч. 2 ст. 6 ФЗ №422. Для таких объектов нужен статус ИП на УСН или патент.
Основное ограничение – 2,4 млн рублей дохода за календарный год. Лимит относится к совокупному доходу, учитываемому для НПД, а не к каждой квартире отдельно. Если платеж, который приводит к превышению, получен в течение года, право на НПД утрачивается с даты превышения, а налоговый режим автоматически меняется. Доходы, полученные до этой даты и правильно отраженные в НПД, пересчитывать по другому режиму не требуется.
После утраты права на НПД нужно выбрать другой налоговый режим. ИП может перейти на УСН или патент при соблюдении установленных условий. Физическому лицу без статуса ИП для перехода на УСН потребуется зарегистрироваться как ИП и подать уведомление в установленный срок. Второй вариант — платить НДФЛ с суммы больше установленного лимита. При этом нужно самостоятельно уведомить ФНС о смене налогового режима.
Количество квартир само по себе законом не ограничено. Ограничение связано с суммой дохода и другими условиями режима. Поэтому несколько объектов возможны, пока деятельность соответствует требованиям НПД и совокупный доход не превышает установленный лимит. Подробнее о правилах легальной сдачи в аренду жилья в статье о том, как сдавать квартиру официально.
Можно ли совмещать самозанятость с работой?
Да. Зарплата по трудовому договору не включается в налоговую базу НПД. Человек может работать в организации, получать заработную плату и отдельно платить НПД с дохода от аренды жилого помещения. Исключение касается доходов от собственного работодателя и бывшего работодателя в течение двух лет после увольнения: такие выплаты имеют специальные ограничения для НПД.
Учитывайте, что трудовой договор иногда содержит условие, по которому сотрудник должен уведомлять руководство о любых дополнительных заработках. Такая мера помогает предотвратить конфликт интересов. К примеру, IT-компания может запретить работникам сотрудничать с конкурентами. Закон разрешает программисту подрабатывать, но трудовой договор может запрещать оказание услуг конкурентам.
Налоги при сдаче квартиры в аренду самозанятым
Ставки налога НПД
Для плательщика НПД действуют две ставки:
- 4 % с дохода, полученного от физического лица;
- 6 % с дохода, полученного от ИП или юридического лица.
Ставки установлены ст. 10 Федерального закона № 422-ФЗ.
При регистрации самозанятому предоставляется налоговый вычет 10 000 рублей. Он используется автоматически: ставка по доходам от физлиц временно снижается с 4 % до 3 %, а по доходам от ИП и организаций с 6 % до 4 %. После использования всей суммы вычета применяются обычные ставки.
НПД рассчитывается с полученного дохода. Расходы на ремонт, мебель, технику и содержание квартиры базу не уменьшают. В этом состоит одно из существенных отличий НПД от некоторых иных режимов налогообложения.
С коммунальными платежами ситуация зависит от того, кто и как их оплачивает. Если арендатор отдельно возмещает расходы по счетчикам исходя из фактического потребления, такая компенсация при соблюдении условий может не образовывать доход собственника. Если же коммунальные расходы включены в общую арендную плату либо являются фиксированной суммой, их обычно учитывают в доходе.
Как и когда платить?
Основной инструмент плательщика НПД – приложение «Мой налог».
При каждом получении денег нужно выполнить формирование чека. Если деньги получены наличными или переводом на карту, чек формируется в день расчета. При иных безналичных расчетах срок не позднее 9-го числа месяца, следующего за месяцем получения денег. Дальше налоговая инспекция сама рассчитывает сумму НПД. Информация о начислении появляется в «Моем налоге» не позднее 12-го числа следующего месяца, а уплатить налог нужно не позднее 28-го числа следующего месяца.
Декларацию по НПД подавать не требуется. Отдельно учет доходов вести также не нужно: сведения формируются на основании чеков. Это прямое отличие от НДФЛ и УСН.
Оплату можно проводить через «Мой налог». В приложении и веб-кабинете доступен автоплатеж и привязка банковской карты.
Сравнение с НДФЛ, УСН и патентом
| Режим | Ставка | Отчетность | Лимит дохода | Страховые взносы | Кому подходит |
| Физическое лицо, НДФЛ | 13 / 15 / 18 / 20 / 22 % | Декларация 3-НДФЛ в установленных случаях | Ограничения для применения режима нет | Нет | Тем, кто не использует спецрежим |
| Самозанятый, НПД | 4 % / 6 % | Декларации нет | 2,4 млн рублей в год | Обязательных фиксированных взносов нет | Для самостоятельной сдачи жилой недвижимости |
| ИП на УСН «доходы» | Базово 6 % | Декларация | До 490,5 млн рублей для применения УСН | Да. Фиксированная сумма составляет 57 390 рублей; при доходе свыше 300 000 рублей возникает дополнительный взнос 1 % с превышения в пределах установленного максимума. | Для более крупной деятельности и нескольких объектов |
| ИП на патенте | Стоимость патента зависит от региона и вида деятельности | Декларации по патенту нет | 20 млн рублей в 2026 году | ИП, если сдача недвижимости подпадает под ПСН в конкретном регионе |
Ставки НДФЛ для доходов от аренды в 2026 году: 13 % с части дохода до 2,4 млн рублей, 15 % с части от 2,4 до 5 млн рублей, 18 % от 5 до 20 млн рублей, 20 % от 20 до 50 млн рублей и 22 % свыше 50 млн рублей. Повышенная ставка применяется к соответствующей части дохода, а не ко всей сумме.
Пример расчета налога
Допустим, квартира сдается физическому лицу за 50 000 рублей в месяц. Предполагается, что платежи поступают все 12 месяцев, поэтому годовой доход составляет 600 000 рублей.
| Вариант | Расчет | Налог за год |
| НДФЛ | 600 000 × 13 % | 78 000 рублей |
| НПД, физлицо | 600 000 × 4 % | 24 000 рублей |
| ИП на УСН «доходы» | 600 000 × 6 % | 36 000 рублей |
Для физического лица в расчете НДФЛ предполагается, что 600 000 рублей – весь доход соответствующей налоговой базы за год. Если у человека есть другие доходы, входящие в ту же группу налоговых баз, итоговый НДФЛ может измениться.
Если арендатор – организация, и ей выписывается чек как юридическому лицу, ставка НПД составляет 6 %. При доходе 600 000 рублей налог до учета вычета равен 36 000 рублей.
Что будет, если не платить?
В соответствии со ст. 122 НК РФ штраф за неуплату составляет 20% от суммы недоимки. Плюс начисляются пени за каждый день просрочки. Налоговая имеет право доначислить НДФЛ за три прошедших года, если докажет факт получения дохода. Банковский контроль сейчас видит регулярные переводы с пометками «за квартиру» или «аренда». Жалоба соседа запускает проверку, инспектор запрашивает выписку по счету и видит скрытый заработок.
Трехлетний срок, о котором часто говорят в связи с налоговыми нарушениями, нельзя понимать как гарантию, что налоговая может потребовать только три последних года. Ст. 113 НК РФ устанавливает срок давности привлечения к ответственности, а правила определения налоговой обязанности и периодов контроля имеют отдельные нормы. В частности, в соответствии со ст. 89, 113 НК РФ выездной проверкой в общем случае может охватываться период не более трех календарных лет, предшествующих году ее назначения.
Информация о незадекларированной аренде может появиться из разных источников:
- обращения арендаторов, соседей и других граждан;
- сведения из государственных информационных систем;
- данные о зарегистрированных правах и сделках с недвижимостью;
- банковская информация в рамках предусмотренных законом мероприятий налогового контроля;
- сведения, размещенные на цифровых площадках и в объявлениях.
При этом сам факт перевода между картами не означает автоматического начисления налога. Налог возникает из-за реального дохода, а сведения о банковских операциях налоговые органы получают и используют в предусмотренных законом случаях.
Легализация дохода через НПД позволяет заранее зафиксировать поступления, сформировать чек и платить налог по установленным правилам.
Как стать самозанятым для сдачи квартиры?
Регистрация самозанятого
Регистрация самозанятого доступна несколькими способами:
- Через приложение «Мой налог».
- Через личный кабинет налогоплательщика НПД на сайте ФНС;
- Через уполномоченный банк;
- Через Госуслуги.
Регистрация проходит дистанционно.
Вводите номер телефона, подтверждаете его кодом, загружаете паспорт, в разделе «Виды деятельности» выбираете «Сдача в аренду жилых помещений». В большинстве случаев процедура занимает 10-15 минут, а результат отображается в электронном сервисе ФНС.
НПД действует с 2020 года на всей территории России. При работе в нескольких регионах физическое лицо указывает место ведения деятельности в соответствии с правилами НПД.
Снятие с учета
Сняться с учета добровольно можно через «Мой налог». Датой снятия считается дата направления заявления в налоговый орган.
При утрате права на НПД из-за превышения лимита или нарушения других условий налоговая снимает плательщика с учета автоматически. При этом уже начисленные, но еще не уплаченные суммы налога, пени и иные обязательства никуда не исчезают. Их необходимо погасить.
Когда самозанятости не хватает?
Самозанятости не хватает, если:
- доход превышает 2,4 млн рублей в календарном году;
- появляется работник по трудовому договору;
- деятельность выходит за перечень разрешенных для НПД;
- сдается нежилое помещение;
- требуется иной налоговый режим для предпринимательской деятельности.
Несколько квартир сами по себе не запрещены. Вопрос возникает при росте общей выручки. Например, если три объекта дают совокупно больше 2,4 млн рублей в год, плательщику НПД потребуется перейти на другой режим с даты утраты права на НПД, например, на УСН или патент.
Договор аренды с самозанятым
Обязателен ли договор?
Закон не требует письменной формы для краткосрочной аренды до года. Но договор нужен обеим сторонам для защиты. Если жилец зальет соседей снизу, именно договор определит, кто возмещает ущерб. Когда срок аренды больше года, договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 651 ГК РФ. Устный договор возможен, но в суде вы не докажете, на какой срок сдали жилье и какая сумма была согласована. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Что указать в договоре?
В договоре стоит зафиксировать:
- данные арендодателя и арендатора;
- адрес квартиры;
- площадь и характеристики помещения;
- срок проживания;
- размер арендной платы;
- дату и способ оплаты;
- порядок оплаты коммунальных платежей;
- размер и условия возврата залога;
- правила проживания;
- ответственность за повреждение имущества;
- условия досрочного расторжения.
Для идентификации плательщика НПД можно указать его ИНН и статус самозанятого.
К договору аренды стоит приложить акт приема-передачи. В нем фиксируют состояние квартиры, мебель, технику, показания счетчиков и уже существующие дефекты. Фото квартиры также помогут подтвердить состояние имущества на дату передачи.
Образец договора аренды
Для долгосрочной аренды лучше использовать договор, учитывающий именно найм жилого помещения. В качестве источников можно использовать материалы ФНС и правовых систем Гарант или КонсультантПлюс.
Чек «Мой налог» вместо договора
Чек подтверждает получение денег и отражает доход плательщика НПД. Но он не заменяет договор, поскольку в чеке нет всех условий проживания, обязанностей сторон, правил пользования квартирой и порядка расторжения.
Если арендатор – организация, договор обычно нужен для бухгалтерского учета. Чек самозанятого подтверждает расчет и применяется для налогового учета организации.
Особые случаи сдачи квартиры самозанятым
Посуточная аренда для самозанятого
Посуточная сдача разрешена режимом НПД в соответствии с ФЗ №422 от 27 ноября 2018. Вы можете легально принимать туристов. На каждое бронирование или на каждого гостя (зависит от вашей договоренности с площадкой) формируется отдельный чек. Если вы сдаете через Суточно.ру или Авито, чек бьется на сумму, которую вы получили на карту. Комиссия площадки в налоговую базу не входит.
Самозанятый не обязан ставить кассу, не проходит классификацию объекта как гостиницы и не ведет журнал регистрации гостей. Это упрощает жизнь, но накладывает ограничение: вы не сможете официально работать с крупными корпоративными заказами, которым нужны акты выполненных работ.
Для автоматизации календаря занятости, онлайн-оплаты и формирования документов удобно использовать модуль бронирования для посуточной аренды bnovo. Он синхронизирует цены на всех площадках бронирования, собирает оплаты на один счет и помогает не запутаться в датах заездов.
Субаренда и самозанятость
Субаренда самозанятыми возможна, если арендатор получил согласие собственника. Ст. 615 ГК РФ прямо предусматривает право арендатора сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя, если договором или законом не установлено иное. Поэтому, да, самозанятый может сдавать чужую квартиру, если у него есть законное право на такое использование помещения.
В договоре субаренды стоит указать:
- данные собственника;
- наличие согласия собственника;
- реквизиты основного договора аренды;
- срок субаренды;
- размер платы;
- обязанности субарендатора.
НПД платит тот, кто получает доход от жильцов. Если самозанятый арендатор получил квартиру для субаренды и получает деньги от жильцов, его доходом для НПД будет полученная плата в рамках разрешенной деятельности.
При этом есть риск, что если согласия собственника нет, договор субаренды ничтожен. Собственник может выселить ваших жильцов в любой момент, а вам выставить иск за незаконное обогащение.
Сдача квартиры родственникам
Родственнику можно сдавать квартиру как самозанятый. В таком случае нужен договор, реальные платежи и чек. Если деньги фактически не передаются, а квартира предоставлена родственнику бесплатно, основания считать такую передачу арендой с доходом отсутствуют. Налоговая может усмотреть в этом безвозмездное пользование или дарение, обязательно нужен договор с рыночной ценой и оплата. Чек формируется обязательно, даже если перевод пришел с карты родственника.
Аренда части квартиры (комнаты)
НПД можно применять при сдаче комнаты или другой части жилого помещения. Ст. 673 ГК РФ прямо относит квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома к объектам договора найма жилого помещения.
В договоре нужно точно указать, какая комната передается жильцу, а также закрепить порядок пользования общими зонами:
- кухней;
- ванной и санузлом;
- коридором;
- балконом;
- местами хранения.
Так арендодатель и арендатор заранее понимают, какой частью квартиры можно пользоваться и какие обязанности возникают у каждой стороны.
Если вы сдаете посуточно квартиру или комнату, вам будет полезно прочитать статью об управлении посуточной арендой.
FAQ
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?
Да. НПД разрешает получать доход от сдачи в аренду или наем жилых помещений. При этом действует лимит дохода 2,4 млн рублей за календарный год и некоторые другие ограничения режима.
Какой налог на доход платит самозанятый при сдаче квартиры?
При оплате от физического лица ставка составляет 4 %, при оплате от ИП или юридического лица – 6 %. Налоговый вычет 10 000 рублей временно снижает ставки до 3 % и 4 % соответственно.
Нужен ли договор аренды для самозанятого?
Да. Для найма жилого помещения ГК РФ предусматривает письменную форму договора. Чек из «Моего налога» подтверждает расчет и не заменяет договор.
Можно ли сдавать квартиру посуточно как самозанятый?
Да, если речь идет о разрешенной НПД сдаче жилого помещения и деятельность не подпадает под требования, установленные для средств размещения. При каждом получении оплаты необходимо формировать чек.
Что будет, если сдавать квартиру без уплаты налогов?
При выявлении неуплаченного налога возможны доначисление налога, пени и штраф. По ст. 122 НК РФ штраф за неуплату или неполную уплату составляет 20 % от неуплаченной суммы, а при умышленном нарушении 40 %.
Можно ли сдавать чужую квартиру как самозанятый?
Да, при наличии права на субаренду и согласия собственника. Такое согласие предусмотрено ст. 615 ГК РФ; условия субаренды лучше подробно закрепить письменно.
источник фото: freepik.com
