Управление апарт-отелями: преимущества и сложности

09.07.2025

Апарт-отель – это формат размещения, сочетающий преимущества гостиницы и арендного жилья. Гости получают полноценные квартиры с удобствами (кухня, бытовая техника, зона отдыха), но могут пользоваться сервисами отеля: ресепшен, уборка, охрана, техническая поддержка, бронирование онлайн и другими услугами.

Он продает номера лучше, чем ваш администратор

Меняет цены в ответ на спрос. Мотивирует на upsell. Предлагает допуслуги в момент брони. Все это Модуль Bnovo.

Попробовать бесплатно

Формат особенно востребован в крупных городах и туристических центрах. Гостям важно чувствовать себя «как дома», сохраняя доступ к сервису, а владельцам недвижимости получать стабильный доход без постоянных хлопот.

Особенности управления апарт-отелями

В отличие от классических гостиниц, апарт-отели требуют гибридного подхода к управлению. Есть несколько ключевых особенностей:

Долгосрочные и краткосрочные размещения. Гости могут заселиться как на пару дней, так и на несколько месяцев. Это влияет на стратегию ценообразования и на загрузку объекта.
Техническая поддержка. В апартаментах есть кухня, бытовая техника, инженерные системы. Поломки возникают чаще, чем в стандартных номерах, поэтому управляющая компания должна оперативно решать такие вопросы.
Персонал и сервис. Штат сотрудников меньше, чем в отеле, но требуется мультифункциональность: администратор совмещает функции ресепшена, службы бронирования и клиентской поддержки.
Цифровизация процессов. Онлайн-бронирование, интеграция с OTA (Островок, 101Отель, Яндекс Путешествия и др.), CRM-системы, PMS и автоматизация отчетности – основа эффективной работы.
Инвестиционная составляющая. Чаще всего апарт-отели состоят из множества частных владельцев, сдающих свои квартиры через управляющую компанию. Здесь важно прозрачное взаимодействие, точная отчетность и грамотное распределение доходов.

В чем сложности управления апарт-отелями?

Даже привлекательный и современный апарт-отель может столкнуться с трудностями, если управление выстроено неправильно.

Одна из главных проблем – неравномерная загрузка. В высокий сезон апартаменты могут быть заняты полностью, а в низкий простаивать, если нет продуманной ценовой политики и маркетинга. Дополнительные сложности возникают из-за высоких эксплуатационных расходов: бытовая техника требует постоянного обслуживания, мебель изнашивается быстрее, а инженерные системы нуждаются в регулярных проверках. Не менее остро стоит вопрос подбора персонала. Для работы в апарт-отеле нужны сотрудники с универсальными навыками: они должны уметь общаться с гостями, решать технические задачи и сохранять спокойствие в стрессовых ситуациях. Найти таких специалистов довольно непросто.

К этому добавляются юридические и бухгалтерские нюансы, особенно если апарт-отель состоит из множества частных владельцев. Важно вести прозрачную отчетность, заключать корректные договоры и соблюдать единые правила взаимодействия. Отдельного внимания требуют репутационные риски: негативный отзыв в интернете способен заметно снизить спрос, поэтому управление апарт-отелем включает не только организацию сервиса, но и постоянную работу с клиентским опытом.

Профессиональное управление апарт-отелями

Чтобы апарт-отель работал стабильно, приносил доход собственникам и был привлекателен для гостей, все процессы должны быть выстроены профессионально. Поэтому многие собственники обращаются к управляющим компаниям, которые берут на себя полный комплекс услуг.

Комплекс профессиональных услуг обычно включает:

разработку стратегии ценообразования и управление доходностью;
маркетинг и продвижение на онлайн-площадках и в социальных сетях;
организацию службы бронирования и клиентской поддержки 24/7;
контроль качества уборки и технического состояния апартаментов;
юридическое сопровождение договоров с собственниками и арендаторами;
финансовую отчетность и прозрачное распределение доходов;
подбор, обучение и контроль персонала.

Преимущества профессионального управления:

Максимальная загрузка. Благодаря грамотному маркетингу и динамическому ценообразованию, апарт-отель получает гостей и в высокий, и в низкий сезон.
Экономия времени собственников. Владельцы недвижимости освобождаются от забот: все вопросы с гостями, техникой, уборкой и отчетностью решает управляющая компания. По сути, собственник получает пассивный доход при грамотном и эффективном профессиональном управлении.
Рост доходности. При правильной стратегии доход может быть на 20–40% выше по сравнению с самостоятельной сдачей в аренду.
Защита инвестиций. Регулярное обслуживание и контроль над состоянием апартаментов сохраняют их стоимость.
Профессиональный сервис для гостей. Это формирует лояльность, положительные отзывы и повторные бронирования.

Управление апарт-отелем – полноценный бизнес с множеством нюансов: от маркетинга и ценообразования до работы с персоналом и юридического сопровождения. Без профессионального подхода легко потерять доход и испортить репутацию. Именно поэтому успешные апарт-отели выбирают управляющие компании, которые берут на себя все ключевые функции. Такой подход позволяет владельцам получать стабильную прибыль, а гостям комфорт и качество сервиса, ради которых они возвращаются снова.